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Última amenaza climática para las ciudades costeras: más gente rica

[caption id = "" align = "alignnone" width = "600"] Diane Gaffield, Fotógrafa: Alicia Vera / Bloomberg[/ Caption]

Abril 23, 2018
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Desde informe de Bloomberg

Cuando el huracán Irma llegó a Big Pine Key en Florida en septiembre, hizo que el piso de la casa móvil color crema de Terry y Sharon Baron colapsara. En Marathon Key, veinte millas al norte, los vientos levantaron la casa móvil de Diane Gaffield de su plataforma de hormigón y la estrellaron contra la casa de su vecino.

Unas cuadras más allá, la casa móvil de Kimberly Ruth simplemente desapareció en la tormenta.

Irma fue solo el comienzo de sus problemas. El código de construcción de los Cayos de Florida prohíbe efectivamente reemplazar o reparar sustancialmente las casas móviles dañadas debido a su vulnerabilidad a los huracanes. Eso deja a las personas que viven en uno de los casi 1,000 remolques y vehículos recreativos dañados o destruidos por la tormenta con tres opciones: encontrar un alojamiento más resistente pero más caro, reparar o reemplazar las casas y esperar que los funcionarios del código no se den cuenta, o abandonen los Cayos.

“No hay lugar para vivir”, dijo Sharon Baron.

En todo el país, la respuesta del gobierno al clima extremo está alejando a las personas de bajos ingresos como los Barones del paseo marítimo, a menudo en nombre de la seguridad. Esas casas, a su vez, a menudo se reemplazan por casas más costosas, como las que se construyen más arriba del suelo y son más capaces de resistir las tormentas. Expertos en vivienda, economistas y activistas han acuñado el término "gentrificación climática".

Seguro de inundación

Los requisitos de construcción cada vez más estrictos hacen que las casas sean más caras de construir. El aumento de las primas del seguro federal contra inundaciones hace que sea más costoso vivir en ellos. Y cuando los gobiernos locales emiten bonos para pagar los malecones y otras protecciones, como hizo Miami el año pasado, los impuestos a menudo aumentan, lo que aumenta aún más los costos.

[caption id = "" align = "alignnone" width = "600"] Terry y Sharon Baron se paran frente a su casa móvil dañada por el huracán Irma. Fotógrafo: Alicia Vera / Bloomberg[/ Caption]

Los huracanes y las inundaciones dañan de manera desproporcionada las viviendas de menor costo, que tienden a ser más antiguas y más vulnerables al agua y al viento. Y cuando las viviendas públicas son destruidas por las tormentas, es posible que no se reemplacen en absoluto, lo que reduce aún más las opciones disponibles para las personas que no pueden permitirse el aumento de las tarifas del mercado.

En una tarde recién bañada por el sol, Sharon Baron, de 73 años, se paró en un parche de grava afuera del remolque temporal que ella y su esposo obtuvieron de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias y consideraron sus opciones.

Después de 44 años en los Cayos, no quieren irse. Pero juntos ganan solo $ 32,000 al año, principalmente del Seguro Social, por lo que no pueden pagar los $ 2,000 al mes que dicen que cuesta alquilar algo cercano. Cada mes, un empleado de FEMA pasa por allí, empujando suavemente a la pareja para que encuentre un nuevo hogar antes del 1 de junio, cuando comienza la próxima temporada de huracanes.

Impacto del turismo

"Soy como un barco sin timón", dijo Terry Baron.

Gaffield, quien alquiló el remolque que fue destruido por Irma, dijo que el propietario está construyendo una casa de alquiler vacacional de alta gama en el lugar donde solía vivir. Ella se hizo eco de un sentimiento que parecía común entre los residentes: los ricos y los inversores que los atienden están expulsando a los lugareños, construyendo hogares resistentes al clima que la mayoría de la gente no puede pagar.

Los residentes, investigadores y defensores de la vivienda dicen que el calentamiento global está comenzando a cambiar no solo las características físicas de las ciudades costeras, sino también su composición económica y demográfica. Y los funcionarios locales están comenzando a preocuparse por eso.

[caption id = "" align = "alignnone" width = "600"] Una casa móvil arrojada al agua durante un huracán se ve en el agua cerca de Big Pine Key. Fotógrafo: Alicia Vera / Bloomberg[/ Caption]

“La hospitalidad es la columna vertebral de la economía aquí”, dijo Christine Hurley, la funcionaria del condado responsable de los edificios, la planificación y el cumplimiento del código en los Cayos de Florida. Dijo que la industria del turismo no puede funcionar sin trabajadores que puedan permitirse vivir allí. "Los hoteles y los restaurantes, ¿van a tener que empezar a transportar gente a una hora y media de Miami?"

En el municipio de Stafford, Nueva Jersey, el huracán Sandy en 2012 destruyó 3,000 hogares. Pero su efecto duradero fue más sutil: la supertormenta también reformuló la población de la ciudad. Los desarrolladores han llenado los lotes que quedaron vacíos por el diluvio con casas más grandes, que cobran precios más altos y, por lo tanto, residentes más ricos.

Impuestos de propiedad

"La demografía ha cambiado drásticamente", dijo el alcalde de Stafford Township. Juan Spodofora. “Veo que las casas de $ 750,000 aumentan donde había una casa de $ 200,000 o $ 300,000 en el pasado”.

Esas son buenas noticias para la base impositiva. Spodofora estimó que Stafford Township ha reconstruido solo el 70 por ciento de las casas que perdió, sin embargo, debido a su mayor valor, los ingresos por impuestos a la propiedad de la ciudad casi han regresado antes de Sandy. Pero también ha alejado de la costa a las personas menos ricas.

"Se están moviendo más hacia el interior", dijo Spodofora. El efecto de Sandy, dijo, "elimina a las personas que no pueden permitirse vivir en esas propiedades frente al mar".

El aumento del clima extremo también ha significado menos viviendas para los estadounidenses más pobres en otras partes de Estados Unidos. En Texas, los huracanes de la última década han sido particularmente duros para las viviendas públicas, unidades que a menudo son más antiguas y están construidas en lugares que son especialmente vulnerables a las inundaciones, donde la tierra solía ser barata.

Vivienda pública

Entre las víctimas que causó el huracán Harvey en 2017, que causó inundaciones generalizadas en el área de Houston, se encontraba el daño o la destrucción de casi 1,500 unidades de vivienda pública, según datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.

Las autoridades de vivienda locales, que administran esas unidades con fondos de HUD, no enfrentan ningún requisito federal para repararlas o reemplazarlas, y la experiencia previa sugiere que muchas de ellas no lo serán.

Texas aún tiene que reemplazar las 1,260 unidades de vivienda pública destruidas por los huracanes Dolly e Ike en 2008, según Maddie Sloan, directora del proyecto de vivienda justa y recuperación de desastres de Texas Appleseed, un grupo de defensa en Austin. Ella dijo que Galveston, una ciudad en una isla barrera que perdió 569 unidades por esas tormentas, ha reemplazado solo a la mitad de ellas.

Al igual que con los Cayos, las áreas costeras de Texas sufren cuando desaparece lo público y lo asequible, lo que empuja a la gente hacia el interior, dijo Sloan.

“Tienen economías impulsadas por el turismo y su fuerza laboral de bajos ingresos ha sido desplazada”, dijo. "Esto tiene un impacto económico real en estas ciudades".

Gentifricación inversa

Brianna Fernandez, analista de datos en el Foro de acción estadounidense think-tank, que estudia los efectos demográficos de los huracanes, dijo que las áreas costeras a menudo se vuelven más ricas después de una tormenta severa.

[caption id = "" align = "alignnone" width = "600"] Se ve un nuevo desarrollo detrás de un lote abandonado en Miami. Fotógrafo: Alicia Vera / Bloomberg[/ Caption]

Las parroquias de Louisiana y los condados de Mississippi azotados por el huracán Katrina en 2005 mostraron un aumento en el ingreso medio de los hogares años después, mucho después de que el impulso a corto plazo de la reconstrucción se hubiera desvanecido, dijo. Lo mismo sucedió en los condados de Nueva Jersey afectados por Sandy.

Pero la tendencia no es cierta en todas partes. Fernández descubrió que en los condados de Galveston y Orange, las partes de Texas más afectadas por Ike, el ingreso medio seis años después se había reducido en $ 6,000.

La explicación es sencilla, dijo: en los condados que son pobres para empezar, los huracanes pueden alejar a los residentes ricos y dejar atrás principalmente a los pobres.

'Gradiente de comodidades'

mateo kahn, profesor de economía de la Universidad del Sur de California que se centra en el cambio climático, explicó esos diferentes resultados a través de lo que llamó un "gradiente de comodidades". En pocas palabras: en las zonas costeras que las personas encuentran atractivas, el clima extremo atraerá a las personas adineradas a invertir en viviendas, incluso cuando aumenten los costos y las primas de seguros. En las zonas costeras sin ese atractivo físico, o cuyo atractivo no es muy apreciado, sucederá lo contrario.

“En un área que no tiene comodidades, y que ahora tiene un mayor riesgo de cambio climático, no veo que ocurra la gentrificación climática”, dijo Kahn. Pero en los lugares donde la gente quiere vivir, como el sur de Florida, los ricos están dispuestos a pagar por ese privilegio, incluso cuando a otros se les quita el precio.

Una nueva investigación sugiere que los efectos de la gentrificación climática se están extendiendo más hacia el interior. En un recién publicado  , Investigadores de la Universidad de Harvard encontraron evidencia de que la preocupación por las inundaciones está impulsando la demanda de terrenos más altos, expandiendo la banda ya exclusiva de bienes raíces a lo largo de las costas para incluir algunas áreas del interior que antes eran menos deseables.

Vuelo a la elevación

Autor principal Jesse Keenan, profesor de arquitectura, descubrió que desde el año 2000 aproximadamente, el valor de las viviendas unifamiliares en el condado de Miami-Dade ha aumentado más rápido para las propiedades de mayor elevación, incluso después de controlar el tamaño, la edad y cuándo cambiaron de manos. Eso es una mayor demanda en áreas como Sobre la ciudad, un barrio históricamente negro, y Pequeño Haití, durante años un imán para los inmigrantes del Caribe.

Carlos Fausto Miranda, un corredor de bienes raíces comerciales en Miami, dijo que el mayor interés en esas áreas refleja más que un mercado caliente; también muestra cierto grado de preocupación por el aumento del nivel del mar, así como por el patrón normal de una ciudad rica y en crecimiento.

“Nuestra conciencia ha aumentado drásticamente sobre esta preocupación”, dijo Miranda.

Los defensores de la vivienda dicen que las preocupaciones climáticas han exacerbado la presión existente que el aumento del desarrollo y el aumento del valor de las propiedades ejercen sobre las viviendas para personas de bajos ingresos. En Overtown, un vecindario a solo una milla de la costa, esa presión es evidente: bloques de casas decrépitas se intercalan con desarrollos nuevos de cinco y seis pisos, pintados en frescos colores pastel.

Pobreza y clima

Gretchen Beesing, directora ejecutiva de Catalyst Miami, un grupo de defensa y desarrollo comunitario, dijo que no le sorprende ver datos que sugieran que el cambio climático está acelerando la gentrificación de lugares como Overtown.

[caption id = "" align = "alignnone" width = "600"] Comunidad residencial en Key Biscayne. Fotógrafo: Alicia Vera / Bloomberg[/ Caption]

“Vemos el clima como un tema realmente importante que se cruza con la pobreza y la seguridad financiera”, dijo Beesing. “Para algunas familias, esto puede parecer una oportunidad de obtener dinero en efectivo para su casa. Pero el problema es entonces, ¿adónde van? "

Un elemento más polémico del estudio de Harvard puede ser su conclusión de que los precios de las viviendas unifamiliares a lo largo del agua se están apreciando más lentamente y, eventualmente, pueden caer. James Murley, director de resiliencia del condado de Miami-Dade, señaló que Fisher Island, frente a la costa de Miami, es la código postal más caro en el país.

Aún así, Murley reconoció que el aumento de las inundaciones y otros tipos de clima extremo tendrían algún efecto en las tendencias inmobiliarias; la pregunta es qué. "No sé dónde se desarrollará todo esto", dijo.

El viñedo de Martha

Keenan dijo que no espera que lugares como Miami Beach y Key Biscayne se vuelvan más pobres; más bien, piensa que las poblaciones caerán con el tiempo, dejando solo a los muy ricos.

Eso es lo que preocupa a algunas personas en los Cayos de Florida. Lisa Tennyson, una funcionaria local que se ocupa de seguros contra inundaciones, dijo que es esencial evitar que las islas se conviertan en versiones tropicales de Martha's Vineyard en Massachusetts.

"He estado en Martha's Vineyard", dijo Tennyson. "No es un lugar interesante para vivir".

Si los Cayos no pueden encontrar una manera de retener una combinación que incluya a los residentes de la clase trabajadora y la clase media, dijo Tennyson, “ese sería el futuro, ¿verdad? Tranquilo, aburrido, rico ".

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Este artículo fue publicado originalmente en informe de Bloomberg.

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