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El cambio climático está gentrificando los barrios. En Miami, los residentes temen los altos precios y un alma perdida

CNBC

Por Greg Iacurci

Este artículo apareció originalmente en CNBC.com.

PUNTOS CLAVE
  • La gentrificación ocurre cuando un área experimenta un rápido aumento en los ingresos y alquileres promedio de los residentes. El resultado típico: la población blanca aumenta y la gente de color queda fuera del precio.
  • El cambio climático está acelerando esta dinámica en algunas partes de Estados Unidos, una tendencia conocida como “gentrificación climática”.
  • En barrios de Miami como Allapattah, Liberty City, Little Haiti, Overtown y West Grove, los residentes de toda la vida temen lo que vendrá después.

Un desarrollo se eleva sobre el Lyric Theatre en el vecindario Overtown de Miami.
(Greg Iacurci)

MIAMI – Nicole Crooks estaba en la plaza del histórico Lyric Theatre, con un sombrero azul real que la protegía del sol del mediodía que abrasaba Miami.

En su apogeo, el teatro, en el barrio Overtown de la ciudad, fue un importante centro cultural para la comunidad negra. James Brown, Sam Cooke, Ray Charles, Aretha Franklin y Ella Fitzgerald realizado allí, en el corazón de “pequeño Broadway”, para miembros estimados de la audiencia como Jackie Robinson y Joe Louis. 

Ahora, ese día de mediados de marzo, la imponente estructura de un futuro complejo de rascacielos y un par de grúas de construcción amarillas se cernían sobre el hito cultural. Es un recordatorio visual del rostro cambiante del vecindario y del aumento de los costos para los residentes de toda la vida.

Ubicada tierra adentro, lejos de las preciadas propiedades inmobiliarias frente a la playa, Overtown alguna vez fue rechazada por los desarrolladores y propietarios de viviendas adinerados, dijo Crooks, gerente de participación comunitaria en Catalyst Miami, una organización sin fines de lucro centrada en la equidad y la justicia. 

Nicole Crooks se encuentra en la plaza del Lyric Theatre en Overtown, Miami.
(Greg Iacurci)

Pero como Miami se ha convertido tierra cero En cuanto al cambio climático, Overtown también se ha convertido en un punto caliente para los desarrolladores que huyen del aumento del nivel del mar y del riesgo de inundaciones costeras, dicen los expertos en clima y defensores de la comunidad. 

Esto se debe a que Overtown, al igual que distritos como Allapattah, Liberty City, Little Haiti y partes de Coconut Grove, se sienta la cresta de roca de Miami. Esta elevada columna de piedra caliza es nueve pies sobre el nivel del mar, en promedio, alrededor de tres pies más alto que el promedio general de Miami. promedio

Un auge del desarrollo en estos distritos está cambiando la cara de estos vecindarios históricamente negros y haciendo subir los precios, le dicen a CNBC los residentes de toda la vida. La dinámica se conoce como “gentrificación climática”.

La gentrificación debida al cambio climático también está ocurriendo en otras partes de EE. UU. y es una forma en que los riesgos climáticos caer desproporcionadamente sobre la gente de color.

"Más que nada, se trata de economía", dijo Crooks sobre la invasión de desarrollos de lujo en Overtown, donde ha vivido desde 2011. "Estamos reconociendo que lo que alguna vez fueron bienes raíces de primera [en la costa] no son realmente bienes raíces de primera". “ya no estamos en propiedad” debido al aumento del nivel del mar.

Si Miami es la zona cero del cambio climático, entonces la gentrificación climática convierte a Overtown y otros barrios históricamente negros de la ciudad en la “zona cero de la zona cero”, dijo Crooks.

Por qué los ricos "tienen ventaja"

Cuando un vecindario se aburguesa, los ingresos promedio y los niveles educativos de los residentes, así como los alquileres, aumentan rápidamente, dijo Carl Gershenson, director del Laboratorio de Desalojos de la Universidad de Princeton. 

Debido a cómo se correlacionan esos elementos, el resultado generalmente es que la población blanca aumenta y las personas de color quedan fuera del precio, dijo. 

La gentrificación es “inevitable” en un lugar como Miami porque mucha gente se está mudando allí, entre ellos muchos ricos, dijo Gershenson.

Pero el cambio climático “moldea la forma en que se producirá la gentrificación”, añadió. 


Parte de la obra de construcción del desarrollo Magic City en el Pequeño Haití.
(Greg Iacurci)

De hecho, la gentrificación climática ha exacerbado una “crisis pronunciada de asequibilidad de la vivienda” en Miami, particularmente para inmigrantes y residentes de bajos ingresos, según un análisis reciente realizado por expertos en bienes raíces de Moody's.

Los alquileres solicitados han aumentado un 32.2% en los últimos cuatro años a 2,224 dólares por unidad, en promedio, superior al promedio estadounidense de crecimiento del 19.3% y 1,825 dólares por unidad, según Moody's.

El inquilino típico en Miami gasta alrededor del 43% de sus ingresos en alquiler, lo que hace que el área metropolitana sea la menos asequible en EE.UU., según datos de mayo de Zillow.

La demanda de vivienda se ha disparado debido a la transición de Miami hacia un centro financiero y tecnológico, que ha atraído a empresas y trabajadores jóvenes, elevando los precios, dijo Moody's. 

Pero el aumento del nivel del mar y las inundaciones más frecuentes e intensas han hecho que barrios como Little Haiti, Overtown y Liberty City (históricamente ocupados por hogares de bajos ingresos) sean más atractivos para la gente rica, dijo Moody's.

Los ricos “tienen ventaja”, ya que tienen los medios financieros para alejarse de los peligros climáticos cada vez más intensos, afirmó. 

“Estas áreas, que antes se pasaban desapercibidas, ahora se valoran por su mayor elevación lejos de las zonas propensas a inundaciones, lo que genera presión urbanística”, según Moody's. 

Estos cambios en los patrones migratorios “aceleran el desplazamiento de residentes establecidos e inflan los valores de propiedad y los impuestos, ampliando la brecha socioeconómica”, escribió.

De hecho, los bienes raíces en las zonas más altas del condado de Miami-Dade se han apreciado a un ritmo más rápido desde 2000 que en otras áreas del condado, según un estudio de 2018.   por investigadores de la Universidad de Harvard. 

Muchos residentes antiguos alquilan y, por lo tanto, no parecen estar cosechando los beneficios de un mayor valor de las viviendas: solo el 26% de las viviendas ocupadas en el Pequeño Haití están ocupadas por sus propietarios, por ejemplo, según un estudio de 2015. análisis por la Universidad Internacional de Florida.

En el Pequeño Haití, el Distrito de Innovación de la Ciudad Mágica, un desarrollo de uso mixto de 17 acres, se encuentra en las primeras etapas de construcción.

Robert Zangrillo, fundador, presidente y director ejecutivo de Dragon Global, uno de los inversores de Magic City, dijo que el desarrollo “empoderará” y “elevará” (en lugar de gentrificar) el vecindario.

Dijo que la elevación fue un factor en la ubicación de Magic City, al igual que el acceso a trenes y autopistas, la proximidad a escuelas y las vistas.

"Estamos entre 17 y 20 pies sobre el nivel del mar, lo que elimina las inundaciones", dijo. "Somos el punto más alto de Miami".

Los efectos de los altos costes son "simplemente desgarradores"

Es difícil conseguir datos completos sobre bienes raíces desglosados ​​según los límites del vecindario. Los datos a nivel de código postal ofrecen una aproximación aproximada, aunque pueden abarcar varios vecindarios, según los analistas.

Por ejemplo, los residentes del código postal del noroeste de Miami 33127 han visto sus facturas promedio anuales de impuestos a la propiedad aumentar un 60% entre 2019 y 2023, a $3,636, según ATTOM, una compañía que rastrea datos inmobiliarios. El código postal abarca partes de Allapattah, Liberty City y Little Haiti y limita con Overtown.

Esa cifra supera el crecimiento promedio del 37.4% para todo el condado de Miami-Dade y el 14.1% promedio para EE.UU., según ATTOM.

Los impuestos a la propiedad más altos a menudo van de la mano con valores de propiedad más altos, ya que los promotores construyen propiedades más bonitas y las casas se venden a precios más altos. Los propietarios más ricos también pueden exigir más servicios urbanos, lo que eleva los precios.


Un desarrollo de gran altura en Overtown, Miami.
(Greg Iacurci)

Los alquileres promedio en ese mismo código postal también han superado los de la región en general, según datos de CoreLogic.

Los alquileres de apartamentos de una y dos habitaciones aumentaron un 50% y un 52%, respectivamente, desde el primer trimestre de 2021, según CoreLogic.

En comparación, en el área metropolitana de Miami en general los alquileres de una habitación crecieron aproximadamente entre un 37% y un 39%, y entre un 45% y un 46% para las unidades de dos habitaciones. CoreLogic desglosa datos de dos divisiones metropolitanas de Miami: Miami-Miami Beach-Kendall y West Palm Beach-Boca Raton-Delray Beach.

"Ver cómo se está expulsando a los mayores, cómo las madres solteras tienen que recurrir a vivir en sus coches con sus hijos para poder vivir dentro de sus posibilidades... es simplemente desgarrador para mí", dijo Crooks.

'Canarios en la mina de carbón' 

La gentrificación climática no es sólo un fenómeno de Miami: está ocurriendo en “áreas de alto riesgo y con muchas comodidades” en todo Estados Unidos, dijo Gershenson de Princeton.

Honolulu es otro ejemplo destacado de capital para el desarrollo que se desplaza tierra adentro hacia áreas que antes eran menos deseables, dijo Andrew Rumbach, investigador principal del Urban Institute. Es una tendencia que probablemente se expandirá a otras partes del país a medida que empeoren las consecuencias del cambio climático.

Miami y Honolulu son los “canarios en la mina de carbón”, afirmó.

Pero la gentrificación climática puede adoptar muchas formas. Por ejemplo, también ocurre cuando los desastres climáticos reducen la oferta de viviendas, lo que genera precios más altos. 


Humo del incendio Marshall en Louisville, Colorado.
(Chris Rogers | Fotodisco | Getty Images)

En el año siguiente al incendio Marshall de 2021 en Colorado, el incendio más costoso en la historia del estado: una cuarta parte de los inquilinos en las comunidades afectadas por el incendio vieron sus alquileres aumentar en más del 10%, según datos de la encuesta recopilados por Rumbach y otros investigadores. Eso es más del doble del promedio regional del 4%, dijo.

El suministro reparado y reconstruido generalmente también cuesta más. favoreciendo propietarios de viviendas más ricos, encontraron los investigadores.

En todo EE. UU., áreas de alto riesgo climático donde ocurren desastres en serie experimente alquileres un 12% más altos, en promedio, según una investigación reciente del Instituto de Tecnología de Georgia y la Institución Brookings.

"Es una cuestión básica de oferta y demanda: después de los desastres, los costos de la vivienda tienden a aumentar", dijo Rumbach.

'Todo mi barrio está cambiando'

Fredericka marrón 92, Ha vivido en Coconut Grove toda su vida.

El desarrollo reciente ha alterado irreparablemente su vecindario, tanto en carácter como en belleza, dijo.

“Todo mi vecindario está cambiando”, dijo Brown, sentado en una mesa larga en el sótano de la Iglesia Bautista Misionera de Macedonia. Fundada en 1895, es la más antiguo Iglesia afroamericana en Coconut Grove Village West.

El distrito de West Grove, como se le suele llamar, es donde algunos colonos negros de las Bahamas echó raíces en la década de 1870

“Aquí ya no se construyen [casas] unifamiliares”, dijo Brown. La altura de los edificios está "aumentando", afirmó. 


Fredericka Brown (izq.) y Carolyn Donaldson (der.) en la Iglesia Bautista Misionera de Macedonia en Coconut Grove.
(Greg Iacurci)

Carolyn Donaldson, sentada a su lado, estuvo de acuerdo. West Grove está ubicado en la elevación más alta en el área más amplia de Coconut Grove, dijo Donaldson, residente y vicepresidente de Grove Rights and Community Equity.  

El área bien podría convertirse en una “propiedad frente al mar” dentro de décadas si el aumento del nivel del mar se traga las áreas circundantes más bajas, dijo Donaldson. Es parte del trabajo de un desarrollador tener "visión de futuro", dijo.

El desarrollo ha contribuido a los problemas financieros de los residentes desde hace mucho tiempo, añadió, señalando como ejemplo el aumento de los impuestos a la propiedad.

“De repente, la casa por la que pagaste hace años y esperabas dejársela a tu familia durante generaciones, ahora puede que no puedas pagarla”, dijo Donaldson.

Por qué la elevación es importante para los desarrolladores

Los desarrolladores han estado activos en la ciudad de Miami.

El número de unidades de apartamentos de nueva construcción en edificios multifamiliares ha crecido un 155% en la última década, frente al 44% en el área metropolitana de Miami y el 25% en EE.UU., según datos de Moody's. Los datos de la ciudad de Miami cuentan el crecimiento en el inventario general de apartamentos en edificios con 40 o más unidades. El área geográfica incluye los barrios gentrificadores antes mencionados y otros como la zona centro.

Si bien la elevación generalmente no “impulsa la tesis de inversión [de los desarrolladores] en Miami, es “definitivamente una consideración”, dijo David Arditi, socio fundador de Aria Development Group. Aria, un desarrollador de bienes raíces residenciales, generalmente se enfoca en los vecindarios del centro y Brickell de Miami y no en los que se analizan en este artículo.

 
Un mural que da la bienvenida a los visitantes de Overtown.
(Greg Iacurci)

Generalmente, el riesgo de inundaciones es la razón por la que la elevación es importante: las áreas más bajas con mayor riesgo de inundación pueden afectar negativamente las finanzas de un proyecto a través de tasas de seguro más altas, que son "ya exorbitante”, dijo Arditi. Aria analiza los mapas de inundaciones publicados por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias y apunta a construir en áreas que tienen un riesgo relativo menor, por ejemplo, dijo.

"Si estás en una zona de inundación más favorable o no... hay un verdadero impacto económico en ello", dijo. “El mercado de seguros se ha cuadruplicado o quintuplicado en los últimos años en lo que respecta a las primas”, añadió.

Un reporte de Estudio Investigadores de la Universidad de Miami descubrieron que las tarifas de los seguros, más que la amenaza física del aumento del nivel del mar, son el principal factor que impulsa a los compradores de viviendas a mudarse a terrenos más elevados.

“Actualmente, la gentrificación climática en Miami refleja más una motivación racional de inversión económica en respuesta a costosos seguros contra inundaciones que el aumento del nivel del mar en sí”, escribieron los autores, Han Li y Richard J. Grant.

Es probable que se necesite algún desarrollo para abordar la crisis inmobiliaria en Miami, pero tiene que haber un equilibrio, dijo Donaldson.

“Estamos tratando de conservar la mayor cantidad posible [de la historia del vecindario] y... dejar al menos un legado y una historia aquí en la comunidad”, agregó.  

Derribar casas antiguas y construir otras nuevas puede beneficiar a las comunidades al hacerlas más resilientes a los desastres climáticos, dijo Todd Crowl, director del Instituto de Medio Ambiente de la Universidad Internacional de Florida.

Sin embargo, hacerlo también puede destruir el “mosaico cultural” de los vecindarios mayoritariamente sudamericanos y caribeños a medida que las personas más ricas se mudan y contribuyen a la “homogeneización” de las áreas, dijo Crowl, asesor científico del alcalde del condado de Miami-Dade.

“La parte de injusticia social del clima es realmente importante”, dijo Crowl. "Y no es algo fácil de entender".

Paulette Richards ha vivido en Liberty City desde 1977. Dijo que tiene amigos cuyos familiares duermen en sus sofás o colchones inflables después de no poder pagar los costos de vivienda en rápido aumento.

"El alquiler es muy alto", dijo Richards, un activista comunitario que acreditado con acuñar el término “gentrificación climática”. "No pueden permitírselo".

Richards, quien fundó la organización sin fines de lucro Women in Leadership Miami y el programa de educación juvenil Liberty City Climate & Me, dijo que comenzó a notar más interés por parte de “depredador”Desarrolladores inmobiliarios en comunidades de mayor elevación a partir de 2010.

Dijo que no tiene ningún problema con el desarrollo en Liberty City, en sí mismo. “Quiero que [el vecindario] luzca bien”, dijo. "Pero no quiero que le quede bien a otra persona".

Se trata de "oportunidad fiscal"


Carl Juste en su estudio fotográfico en el Pequeño Haití.
(Greg Iacurci)

Las raíces de Carl Juste en el Pequeño Haití son profundas. 

El fotoperiodista vive en el barrio, al norte del centro de Miami, desde principios de los años 1970. 

Un mural de los padres de Juste: Viter y María Juste, conocidos como el padre y la madre del pequeño Haití — da la bienvenida a los transeúntes fuera del estudio de Juste. Segunda Avenida Noreste, una vía conocida como un área de “gran importancia social y cultural para la diáspora haitiana”.

“Cualquiera que venga al Pequeño Haití se detiene frente a ese mural y toma fotografías”, dijo Juste. 


Un mural de Viter y María Juste en el Pequeño Haití.
(Greg Iacurci)

Unas cuadras al norte, ha comenzado la construcción del Distrito de Innovación de Magic City. 

El desarrollo está dividido en ocho edificios de apartamentos de 25 pisos, seis torres de oficinas de 20 pisos y un hotel de 420 habitaciones, además de espacios comerciales y públicos, según una página web de Dragon Global, uno de los inversionistas de Magic City. Entre las propiedades se encuentra Sixty Uptown Magic City, facturado como una colección de unidades residenciales de lujo. 

"Ahora hay una invasión de los desarrolladores", dijo Juste.

“El único lugar al que se puede ir es hacia arriba, porque el agua está llegando”, dijo, en referencia al aumento del nivel del mar. El desarrollo tiene que ver con “oportunidades fiscales”, dijo.

Plaza Equity Partners, promotora inmobiliaria y una de las Ciudad Mágica socios, no respondió a las solicitudes de comentarios de CNBC. Otro socio, Lune Rouge Real Estate, declinó hacer comentarios.


Sitio de desarrollo de Magic City en el Pequeño Haití.
(Greg Iacurci)

Pero los funcionarios de la compañía en comentarios públicos han dicho que el desarrollo beneficiará al área.

El proyecto Magic City “traerá más empleos, creará prosperidad económica y preservará la próspera cultura del Pequeño Haití”, dijo Neil Fairman, fundador y presidente de Plaza Equity Partners. dijo en el 2021.

Los desarrolladores de Magic City anticipan que creará más de 11,680 empleos de tiempo completo e inyectará $188 millones de gasto anual adicional en la economía local, por ejemplo, según un informe de 2018. evaluación de impacto económico por una firma independiente, Lambert Advisory. Asimismo, el condado de Miami-Dade estimación de  que una iniciativa multimillonaria lanzada en 2015 para “revitalizar” parte de Liberty City con nuevos desarrollos de ingresos mixtos crearía 2,290 puestos de trabajo.

Los inversionistas de Magic City también invirtieron $31 millones en el Fondo de Revitalización del Pequeño Haití, creado y administrado por la Ciudad de Miami para apoyar la revitalización de la comunidad en el Pequeño Haití.

Vivienda y propiedad de vivienda asequibles, desarrollo de pequeñas empresas locales, programas de contratación y participación de la fuerza laboral local, proyectos de embellecimiento comunitario y la creación y mejora de parques públicos se encuentran entre sus prioridades, dijeron los desarrolladores. dijo.

Zangrillo, el fundador de Dragon Global, considera que dicha inversión va "más allá" para garantizar que el pequeño Haití se beneficie del desarrollo en lugar de aburguesarse. También ayudó a financiar una donación de 100,000 dólares. donación para construir un centro de innovación tecnológica en la Iglesia Católica Notre Dame d'Haiti, dijo.

Los desarrolladores tampoco expulsaron a los residentes, dijo Zangrillo, ya que compraron terrenos baldíos y almacenes abandonados para construir Magic City.

Pero el desarrollo ya ha causado una inflación insostenible para muchos residentes antiguos del Pequeño Haití, dijo Juste. A menudo, también hay otros males menos cuantificables, como la destrucción del sentimiento y la identidad de un vecindario, dijo. 

“Eso es lo que hace que [la gentrificación] sea tan peligrosa”, afirmó. "Exactamente lo que trae [a la gente] aquí, lo estás destruyendo".

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